Cœur Défense : au cœur du système

Juillet 2008 : quelques jours avant le choc Lehman Brothers, Hold (Heart of La Défense) met la main sur l’un des plus grands ensembles immobiliers d’Europe, le bien nommé « Cœur Défense ». Le paquebot de 350 000 m² (dont 160 000 m² de bureaux) imaginé, sept ans plus tôt, par Jean-Paul Viguier, a perdu un peu de sa superbe. Taux de vacance en hausse, locataires mécontents, loyers perçus comme trop élevés par rapport à l’environnement immédiat : la grogne gagne. Le propriétaire et son asset manager Atemi décident donc de frapper un grand coup. Ils veulent repositionner l’immeuble sur son marché jalonné de tours Phare, Generaliet autres First, prototypes d’une nouvelle génération de tours. Ils veulent également inscrire cet ensemble dans la dynamique environnementale. C’est BNP Paribas REPM qui sortira lauréat de l’appel d’offres lancé par Hold. « Nous avons proposé de travailler selon trois axes : la technologie du bâtiment très sophistiquée pour l’époque, le développement durable et l’information », se souvient Jean-Claude Tanguy, directeur général délégué de BNP Paribas REPM. Audacieux, il ose même proposer la HQE Exploitation, dernière née des certifications créées par Certivea. « Cette nouvelle certification était alors en cours d’écriture lorsque nous avons déposé le dossier. Nous faisons partie de la première vague des huit immeubles pilotes certifiés avec 9 cibles très performantes. Le meilleur score de l’époque », souligne Jean-Claude Tanguy pour qui « une certification contribue à la valorisation d’un immeuble d’une telle taille ». Pour cette mission alléchante mais ardue, Atemi fixe, d’emblée, au property manager, un double enjeu : baisser les charges et réinvestir les économies dégagées dans les Capex. Avec un objectif : augmenter la performance notamment énergétique de cet immeuble pas comme les autres. Deux ans et demi plus tard, BNP Paribas REPM a réduit les charges récupérables de 1 M€, ce qui représente une baisse d’environ 10 % hors énergie. « Depuis 2008, nous avons maintenu le même niveau de charges, 79 €/m² hors fiscalité et assurances», insiste Jean-Claude Tanguy. Le travail n’est pas tout à fait terminé. Le property manager entre maintenant dans une 2^e phase qui se soldera par une nouvelle économie de charges de 1 M€. Il va même plus loin en endossant, comme d’autres prestataires, certains dépassements de charges assortis de pénalités… Plus vert que vert (une obligation lorsqu’il abrite des sociétés telles que EDF NRJ Nouvelles, Allianz ou Axa Investment Management), certifié, loué à hauteur de 80 %, Cœur Défense s’apprête à tourner une nouvelle page de son histoire. Il en a, en tout cas, toutes les armes en main…