La disruption de la promotion immobilière arrive par les prix du foncier métropolitain

Nous sommes bien face à une disruption de la promotion immobilière. Mais si les innovations qui fleurissent partout, portées ou non par des technologies digitales, font partie de la solution, elles n’en sont pas la cause.

La cause de la disruption est tout simplement la limite asymptotique que rencontre tout processus de croissance en milieu fini.

Dans les grandes métropoles, qui représentent l’essentiel du marché de la promotion immobilière, les prix du foncier sont en train d’atteindre des niveaux tels que le divorce avec les capacités de financement des particuliers occupants ou investisseurs sera bientôt consommé.

En zone A1, les prix TTC des logements neufs ont augmenté de 3 % entre les premiers trimestres 2017 et 2018, cela conjugué à une diminution de 37 % des mises en vente. De quoi augurer sans risque d’erreur une augmentation sensible des prix dans l’année qui vient.

À en juger, d’ailleurs, par les prix de revient des opérations en cours de développement, avec des charges foncières négociées entre 2 000 et 2 500 € HT/m², certains quartiers de Lyon atteindront bientôt des prix compris entre 6 500 et 8 000 € TTC/ m². Or, à ces prix-là, dans les métropoles régionales, il devient très difficile de trouver des acquéreurs solvables, en accession comme en investissement locatif.

N’allons pas croire que cela ne concerne que quelques niches de marché ou des programmes exceptionnels. On parle de quartiers entiers dans les cœurs métropolitains, là où, pour rester sur l’exemple de Lyon, il ne se vendait jusqu’à présent que quelques dizaines de logements neufs par an à plus de 6 500 €/m^².

Seuls Paris intra-muros et quelques communes immédiatement voisines, et quelques « spots » sur la Côte d’Azur, où le marché est soutenu par des investisseurs internationaux, ont pu encaisser une telle disruption, qui touche désormais les principales métropoles régionales – Lyon, mais aussi Marseille ou Bordeaux – et la première couronne parisienne.

C’est en quelque sorte la rançon de la métropolisation. En concentrant l’activité et la population sur quelques territoires attractifs, elle trouve sa limite dans une pression foncière que les collectivités ont de moins en moins les moyens de freiner par des réserves de terrains qu’elles auraient préalablement constituées.

En d’autres termes, la dynamique métropolitaine accroît la valeur patrimoniale du foncier jusqu’au point où il n’y a presque plus d’acquéreurs pour soutenir la croissance.

Pour faire face à la fonte annoncée de leur cœur de marché, les promoteurs immobiliers ont commencé à imaginer de nouveaux modèles de développement.

• Ils intègrent, par exemple, une multitude d’innovations sur les modes d’habiter ou sur les méthodes de commercialisation (cf. les méthodes dites participatives qui associent les futurs habitants à la conception des logements).
• Ils adoptent des montages dissociatifs, qui séparent le bâti du foncier, et font porter celui-ci par des entités juridiques adaptées, permettant de l’amortir sur des durées plus longues que dans les montages immobiliers classiques.
• Enfin, ils commencent à considérer la vente en bloc comme un domaine d’activité stratégique. Le modèle économique des investisseurs institutionnels ou des bailleurs de logements intermédiaires leur permet aussi d’amortir le foncier sur des durées longues. Jusqu’à peu considérés comme des débouchés complémentaires à la vente au détail, ils deviendront bientôt un des segments principaux du marché, appelant le développement de produits locatifs différents de ceux produits aujourd’hui (plus de logements familiaux notamment).

Du point de vue des particuliers occupants, ce processus entraînera une recomposition progressive du marché neuf des métropoles dans au moins trois directions :

• L’offre se segmentera en produits de plus en plus individualisés 
• Des droits d’habiter (baux en montages dissociatifs) se subsitueront à la pleine propriété classique
• La part du locatif augmentera, tendant vers un modèle à l’allemande.

L’avenir dira à quel rythme ces transformations s’opéreront. D’après nos estimations, 14 000 à 15 000 logements neufs vendus en 2020 auront déjà été réorientés par les promoteurs immobiliers de la production classique au détail vers ces nouveaux segments. C'est probablement le début d’une mutation plus ample.

1. La zone A (Ile-de-France, Métropoles de Lyon, de Lille, d'Aix-Marseille et de Montpellier, Côte d’Azur, Franco-Genevois) a représenté 42% des ventes de la promotion immobilière en 2017.
2. 55% de locataires en Allemagne contre 35% en France, en 2014 selon l’OCDE