Loyers : la spirale de la baisse

La baisse des loyers « prime » de bureau s’accélère. Une chute sans précédent, reconnaît Jones Lang LaSalle qui publie une horloge des loyers inédite : les 24 marchés européens analysés accusent tous une baisse des loyers au cours du 1er trimestre 2009. Celle-ci est en moyenne de 8%. Paris n’échappe pas à cette nouvelle corrélation des marchés. Le recul des valeurs « prime » atteint 9,6 % au 1er trimestre 2009. Pour l’ensemble du secteur parisien, la chambre des experts immobiliers Fnaim estime que la baisse devait être contenue entre 10 et 15 % à la fin de l’année 2009. C’est donc un dernier soutien du marché des bureaux qui tombe.
Jusqu’à présent, la résistance des valeurs locatives avait permis de contenir la baisse de performance des actifs immobiliers. Les résultats des indices IPD en France en atteste. La progression des loyers de bureau émis sur 5 ans (passant d’une base 100 en 2004 à 140 en 2008), conjuguée à un niveau de vacance encore faible (5,8 %) a soutenu le rendement locatif des bureaux cette année. En moyenne, celui-ci ressort à 5,8 %, avec un écart de 2,9 points entre Paris QCA (5 %) et les métropoles régionales (7,9 %). Avec une baisse de 6% du rendement en capital des actifs, le niveau de performance de l’immobilier d’investissement direct est devenu atone en 2008. Un moindre mal quand on se projette dans l’avenir.
Car, aujourd’hui, toutes les conditions sont réunies pour assister à une accélération du phénomène des renégociations de baux. D’abord, le potentiel de réversion locative s’est dégradé depuis 2007. Il est même négatif depuis deux ans, ce qui signifie que les loyers perçus sont supérieurs aux loyers de marché. En période de dégradation de la conjoncture économique, cela va inciter davantage de locataires à se retourner vers leur propriétaire pour renégocier les conditions locatives. D’autant que la fenêtre de tir semble favorable. Près d’un tiers des baux fermes en bureau arrivent à échéance… en 2009.
De plus, toujours selon les indices IPD France, une large partie du parc de bureaux des investisseurs institutionnels est dans une situation de surloyers. A fin 2008, entre 70 % et  80 % des loyers de bureaux couronne parisienne sont supérieurs aux valeurs de marché. Dans le Croissant Ouest et sur La Défense, le surloyer concerne plus de 55 % des bureaux. Dans Paris QCA, plus de 45% des loyers sont au dessus des valeurs de marché, avec 10 % des loyers qui sont supérieurs de 20 % aux valeurs de marché. Il est fort à parier qu’avec le réajustement à la baisse des loyers de présentation, le phénomène ne s’amplifie dans les mois à venir. Autant d’arguments en faveur des utilisateurs.