Les banquiers ont-ils peur de la logistique ?

Haro sur la logistique ? Même les pure-players de l’immobilier logistique le reconnaissent : financer leurs développements et leurs investissements devient un exercice périlleux. « Le financement d’actifs logistiques est une affaire de spécialistes et l’expertise, dans ce domaine, est moins répandue que sur le bureau », lance, d’emblée, Benjamin Cartier-Bresson, responsable du bureau français de Berlin Hyp. « Une plate-forme logistique est un actif industriel avant tout, dont le raisonnement est plus économique qu’immobilier (à de rares exceptions près). A la différence d’un immeuble haussmannien qui, dans 50 ans, sera toujours là et dont la valeur est, en grande partie, composée par le foncier et par sa localisation. A l’image de toutes les banques, nous restons très sélectifs sur la logistique en France. Nous accompagnons quasi-exclusivement nos clients historiques », ajoute Philippe Duvergne, managing director, Real Estate Finance International chez pbb. Le message ne peut pas être plus clair. Les rares banquiers qui se frottent à cette classe d’actif font également la fine bouche. Pas question de sortir des sentiers battus et de poser un regard sur des produits alternatifs. « Nous nous concentrons sur la vraie logistique », insiste Benjamin Cartier-Bresson. Traduction : de la plate-forme de classe A, de préférence organisée en parc et nécessairement fixée le long de la dorsale Nord-Sud. Pour la messagerie, les hôtels logistiques ou autres parcs d’activités, il faudra repasser. Identifiés comme des bâtiments de flux ou de stockage, ces bâtiments apportent finalement assez peu de valeur ajoutée. « Pour être éligibles au marché de la dette hypothécaire, les produits doivent avoir été conçus par des acteurs ayant une connaissance fine du marché de l’investissement. Les actifs trop spécifiques font basculer dans l’immobilier d’exploitation, auquel cas un financement corporate sera plus approprié » résume Benjamin Cartier-Bresson. Il en va de même pour les produits frigorifiques ou Seveso, de niche. « Leur valeur locative et leur usage alternatif sont plus difficiles à déterminer », poursuit le patron France de Berlin Hyp. Dans le discours, on ne relèvera pas d’ostracisme déclaré donc à l’égard de la classe d’actifs logistique. Tout juste une implication mesurée voire modérée. Le service minimum en somme. Les banquiers ne manquent pas, il est vrai, d’arguments.