"Hines et BVK s’inscrivent dans un business plan de 20 à 25 ans sur le 114 Champs-Élysées"

Business Immo: Pourquoi avez-vous acheté le 114 Champs-Élysées pour près de 110 000 € du m² ?
Xavier Musseau: Cette transaction est atypique tant par son volume que par la nature du bail signé par Apple. Elle intervient dans un univers très concurrentiel, car elle implique la signature d’un bail longue durée avec Apple sur la partie retail et également bureau, d’un immeuble situé le long de l’une des cinq plus grandes avenues commerciales du monde. Or les grandes enseignes ont du mal à trouver de tels emplacements sur ces artères et acceptent de payer des loyers élevés du fait de cette rareté. Apple fera ainsi partie des cinq enseignes qui versent plus de 10 M€ par an pour leurs locaux sur les Champs-Élysées. Ce loyer fixe, dans le cadre d’un bail long terme, s’apparente à une obligation et explique en partie notre décision d’acquérir le 114 Champs-Élysées pour près de 600 M€, soit un rendement immédiat légèrement supérieur à 2,5 %.
D’autre part, nous faisons le pari que les loyers vont encore progresser dans les dix prochaines années sur les Champs-Élysées en raison de la progression de la fréquentation de l’avenue, notamment touristique. Nous capterons cette croissance car nous nous inscrivons dans un business plan très long terme de 20 à 25 ans, dans un objectif de création de valeur. Dernier point, nous avons décidé avec BVK d’utiliser un effet de levier de la dette de 50 %, car Allianz nous a proposé un financement de près de 300 M€ sur 15 ans avec un taux fixe attractif et unique en France sur un tel volume.