Apparues relativement récemment sur le devant de la scène mondiale, les politiques environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) sont conçues pour inciter les entreprises et les organisations à réfléchir à leur impact sur leurs secteurs, leurs communautés et le reste du monde. Englobant des domaines tels que le développement durable, la diversité, l'inclusion et la lutte contre la corruption, cet accent mis sur l'ESG représente un défi de taille pour ceux qui opèrent dans le domaine de l'immobilier.
Parmi les évolutions récentes dans le secteur, les premiers impacts notables ont concerné le financement des transactions, avec notamment l'émission d'obligations vertes et durables. Par ailleurs, les investisseurs cherchent de plus en plus à se fixer des objectifs orientés vers le respect de l’environnement, comme l’augmentation de la part de leurs actifs à énergie positive ou a minima neutres au regard des émissions de gaz à effet de serre. Les baux intègrent plus fréquemment des clauses « vertes » axées sur les efforts des parties en matière de réduction des consommations, et plus généralement des émissions, ainsi que des clauses sociales et de gouvernance visant à garantir un comportement socialement responsable des locataires. Dans le monde de la construction également, nous constatons que les politiques axées sur l'ESG modifient la façon dont les entreprises travaillent et s'engagent.
Quels sont les facteurs de progrès de l'ESG dans le monde de l'immobilier ?
En tant que secteur comptant parmi les principaux émetteurs mondiaux de gaz à effet de serre, au même titre que le transport et l'énergie, l’immobilier est un enjeu majeur au regard de la lutte contre le réchauffement climatique. Il existe cependant des moyens simples d'améliorer notre empreinte carbone, notamment les mesures déjà mentionnées ci-dessus. Dans ce contexte, les investisseurs constatent un début de baisse des rendements pour ceux qui ne veulent ou ne peuvent pas fournir leurs références ESG, ce qui incite de plus en plus les investisseurs et les promoteurs à participer au changement et à l'amélioration du secteur. Dans ce cas, la demande entraîne l'offre, et la demande d'actifs conformes aux normes ESG augmente.
Les contraintes juridiques provoquent également un changement dans la perception des considérations ESG dans le secteur. Par exemple, en France, nous avons vu un certain nombre de lois visant à améliorer l'impact ESG des entreprises, notamment :
- les règles de construction applicables aux nouveaux immeubles en vue de limiter la consommation de ceux-ci (RT 2012) et les majorations de droits à construire pour les immeubles à énergie positive (RT 2020) ;
- l'interdiction de louer des appartements non économes en énergie (dans le secteur résidentiel) ;
- l’obligation de réduire les consommations des bâtiments pour la logistique, le commerce, les bureaux, avec des objectifs et des sanctions claires (Décret tertiaire, mis à jour en 2021) ;
- l’objectif zéro artificialisation nette des sols (loi sur le climat, août 2021) ; et des objectifs d'efficacité de la construction ;
- l’obligation d’intégrer les critères ESG dans la gestion des sociétés (loi Pacte mai 2019)
L'attention mondiale accordée aux questions ESG ne faisant que croître, nous pouvons certainement nous attendre à l'introduction de nouvelles normes législatives visant à améliorer notre impact environnemental.
Comment les investisseurs peuvent-ils améliorer leur impact ESG ?
Alors que la plupart des investisseurs et autres acteurs de l'immobilier se concentrent actuellement sur le « E » (environnement) d'ESG, les domaines sociaux et de gouvernance sont souvent négligés. Malgré quelques progrès effectifs, la diversité reste un problème dans le secteur qui doit être abordé. En France, une charte d'engagement en faveur de la parité et de l'égalité entre les hommes et les femmes a été proposée dans un livre blanc rédigé par un réseau de femmes de l'immobilier. Elle est destinée à être adoptée par les acteurs clés du secteur.
Par ailleurs, les entreprises les plus avancées sur le sujet dans le domaine de l'immobilier imposent des chartes à leurs entrepreneurs ou locataires pour améliorer l'emploi local et diversifié. Réfléchir à la composition de la direction de l'entreprise et s'assurer de la diversité des candidats est également essentiel pour faire progresser les entreprises. Celles qui prennent la décision de se concentrer dès maintenant sur l'amélioration de la gestion de leurs obligations en matière sociale et de leur gouvernance, la leur où celles de leurs partenaires, se trouveront nettement avantagées lorsque le secteur dans son ensemble tournera son attention dans cette direction.
Quels sont les principaux freins à une adoption plus massive de ces critères ?
Un manque de compréhension
Alors que la connaissance et la compréhension des exigences et ESG s'améliorent, de nombreuses entreprises ne savent pas comment les intégrer à leurs propres opérations. Un effort de pédagogie sera donc nécessaire pour favoriser l’intégration des critères ESG dans les transactions immobilières.
Une dépendance à l'égard des autres acteurs
Des entrepreneurs aux locataires, les investisseurs n'ont pas toujours le contrôle total de l'utilisation de leurs actifs. C'est pourquoi il est si important de comprendre comment les critères ESG peuvent être intégrés dans les contrats et faire partie intégrante des opérations quotidiennes.
Une mise de fonds initiale élevée
Les coûts liés à l'achat, la construction ou à la rénovation d'un actif durable peuvent être considérables. De nombreux investisseurs pensent encore que le coût initial élevé n'en vaut pas la peine. Toutefois, l'attention mondiale croissante accordée à l'ESG pourrait en amener davantage à reconnaître la nécessité d’investir maintenant afin d'éviter les amendes potentielles et les frais de mise en conformité des bâtiments par la suite.
À quoi ressemblera l'avenir de l'immobilier lorsque l'ESG sera une partie prenante de chaque transaction ?
Une fois que les entreprises, les investisseurs et les promoteurs auront amélioré leurs connaissances sur la meilleure façon d’être conforme à des normes ESG élevées, nous verrons des politiques et des processus visant à la conformité ESG s'intégrer dans les transactions, ce qui leur permettra d’atteindre les buts suivants :
- des investisseurs/entreprises avec des portefeuilles à émission nette de carbone nulle, voire des actifs immobiliers à énergie positive ;
- des chantiers de construction plus écologiques avec un recyclage optimisé des matériaux ou leur réemploi et un recours plus massif aux matériaux renouvelables ;
- des processus pour s'assurer que les critères ESG sont pris en compte avant tout investissement ;
- des accords standards mis à jour : contrats d'acquisition, documentation de financement, contrats de construction, baux, contrats de property et d’asset management, et toute autre documentation standard ;
- une meilleure prise en compte des aspects « S » (social) et « G » (gouvernance).
En résumé, le secteur de l'immobilier est un secteur fondé sur l'environnement bâti. Il va de soi que nous pouvons construire plus durablement. L'intégration des valeurs ESG dans la gestion des transactions nous permettra d'avoir un impact positif durable non seulement sur les biens que nous achetons et construisons, mais aussi sur l'environnement dans lequel ils se trouvent. Et cela vaut vraiment la peine d'y travailler.