Photographie du parc logistique français
Etat du parc immobilier logistique
Selon notre baromètre, le parc logistique français est dominé par les entrepôts banalisés, qui représentent une surface de 8,867 millions de m². Soit un peu plus de la moitié du patrimoine global détenu par ces investisseurs.
Les quais de messagerie et la logistique urbaine représentent des surfaces moins élevés que les entrepôts avec respectivement 520 163 m² et 380 340 m².
Répartition géographique du patrimoine :
Notre enquête démontre que 61 % des investisseurs détiennent plus de 50 % de leur patrimoine logistique en région contre 35 % détenant plus 50 % de leur patrimoine en Ile-de-France.
Un parc vieillissant ?
Le parc d’entrepôts logistiques détenus en France par nos panélistes est récent puisque la répartition des entrepôts par classes d’âge montre que 65 % d’entre eux détiennent un patrimoine logistique inférieur à 10 ans et seulement 4 % ont un patrimoine supérieur à 20 ans.
Performance locative
Les taux d’occupation financiers de nos panélistes sont compris entre 80 et 100 %. Ce qui traduit une performance locative élevée. C’est le cas notamment d’Argan qui affiche un taux s’élevant à 98 %, d’Axa Real Estate avec un taux de 95 % et d’AEW Europe avec 94 %.
Typologie du parc logistique
Trois types d’entrepôts sont mis en avant dans notre enquête : les entrepôts de classe A, les entrepôts frigorifiques et les entrepôts Seveso.
Les entrepôts de classe A représentent 8,5 millions de m² pour une valeur d’environ 3 Mds€. Nous retrouvons loin derrière les entrepôts frigorifiques et Seveso avec respectivement 276 629 m² et 140 000 m². Ce qui traduit une détention importante d’entrepôts de classe A par nos panélistes. En effet, 70 % d’entre eux détiennent en France plus de 50 % d’entrepôts de classe A dans leur portefeuille. Ainsi, les entrepôts frigorifiques et Seveso occupent une faible part du marché.
Il est à noter que le marché de la logistique est affecté par des contraintes réglementaires de plus en plus lourdes pour les industriels propriétaires et exploitants. Ces réglementations reposent essentiellement sur des conditions de sécurités de plus en plus strictes.
En effet, deux décrets, publiés le 5 mars 2014, modifient la réglementation des ICPE (Installations Classées pour la Protection de l’Environnement). Ces deux textes s’inscrivent dans la transposition de la directive Seveso 3, relative aux sites industriels présentant des risques d’accident majeur. Les industriels propriétaires d’ICPE ont jusqu’au 1er janvier 2015 pour évaluer leurs sites afin de déterminer à quelles classifications ils appartiennent. Ensuite et selon la classification des installations, les industriels disposeront de un à deux ans pour se conforter à la réglementation de Seveso 3, qui entrera en vigueur le 1er juin 2015.
Certifications et opérations vertes
Une quinzaine d’opérations labellisées et certifiées sur le plan environnemental sont recensées cette année et représentent une surface d’environ 900 000 m². Parmi ces opérations, le label HQE et BREEAM sont une fois de plus prédominants.
La notion de développement durable est de plus en plus intégrée à notre économie, notamment avec la Charte pour la rénovation des bâtiments tertiaires (Charte pour l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires privés ou publics) ou encore la mise en place de l’éco-taxe des poids lourds sur les axes routiers français non soumis à des péages.
Rappelons que le principe de l’éco-taxe poids lourds a été établi en 2009, sous la loi Grenelle de l’Environnement 1. Notons une volonté de la part du gouvernement d’introduire la fiscalité écologique dans la loi de Finances 2014. Malgré son entrée en vigueur dans le cadre de la loi de Finances 2014, son application reste suspendue à la suite d‘une forte contestation.
Bilan de l’investissement 2013
D’après nos panélistes, 1 000 235 m² de plateformes logistiques ont été acquis en 2013 pour une valeur de 368 M€. Coté arbitrages, 311 890 m² ont été cédés pour un montant total de 99,8 M€. Ainsi, les investisseurs se positionnent une fois de plus à l’acquisition pour cette classe d’actif.
AG Real Estate, Argan, Goodman, Axa Real Estate et Parcolog s’inscrivent dans notre top 5 des acquéreurs.
Exposition à la classe d’actif
Une dizaine d’investisseurs sont exposées exclusivement à la classe d’actif logistique. Lasalle Investment Management, Invesco, DTZ Asset Management, Axa Real Estate, AG Real Estate, et AEW Europe sont des acteurs exposés faiblement à cette classe d’actif. En effet, leur patrimoine logistique représente moins de 20 % de leur patrimoine global.