Jérôme Duminil, directeur associé, ENEOS IDF - « Nous suggérons la mise en place d’indicateurs de performance énergétique pertinents »

Business Immo Green : Quelle est la spécificité d’ENEOS IDF sur le marché du développement durable ?
Jérôme Duminil : ENEOS IDF est un groupe d’experts, conseil en management durable auprès des directions immobilières et spécialisé avant tout dans la valorisation des actifs existants.
Le Grenelle 2 (loi du 12/07/2010) définit, pour le tertiaire existant, le principe d’obligations de travaux d’amélioration de la performance énergétique (article 3) à réaliser à partir de 2012 ; un prochain décret en précisera les modalités.
Notre valeur ajoutée consiste, en fonction d’objectifs financiers et de contraintes immobilières discutés avec nos clients, à préconiser l’investissement optimum qui garantira une amélioration de la valeur vénale et du rendement locatif, ainsi que l’optimisation des charges d’exploitation d’un actif immobilier en utilisant les leviers du « management durable ».
Impliqué dans les réflexions de la commission Pelletier (tertiaire privé) et dans celle du bail vert de la RICS, nous avons une compréhension pragmatique des conséquences des lois du Grenelle.
 
BIG : Comment vous définissez-vous précisément ?
JD : L’expérience pluridisciplinaire d’ENEOS IDF (Qualité environnementale, ingénierie bâtiment, analyses thermiques, 2 chefs de projet formés RICS, gestion et financement de projet) nous positionne comme un véritable conseil de direction au-delà de nos compétences de bureau d’études. En effet, nous sommes conscients que des rapports trop techniques ne suffisent pas aux décideurs immobiliers à définir leur stratégie de revalorisation.
Ainsi, nous complétons nos études par des préconisations chiffrées, des calculs de TRI projets et si  nécessaire des synthèses (« executive summary ») en anglais.
Nous définissons, avec nos donneurs d’ordre, les objectifs de performances énergétiques et le cadre budgétaire à respecter afin de mieux qualifier la nature de la réhabilitation avec les maîtres d’œuvre désignés.
Nous créeons des partenariats de long terme avec des propriétaires et des grands utilisateurs pour que, au-delà de la phase d’audit, nous puissions les accompagner dans la mise en œuvre de nos préconisations et dans le suivi de performances après réception.
Nous avons d’ailleurs développé une offre sur laquelle une partie de nos honoraires peut être indexée aux résultats obtenus moyennant la signature d’un protocole.
La valeur de nos préconisations réside aussi dans notre totale indépendance ; nos prestations n’étant pas conditionnées à la fourniture d’autres services (honoraires de transaction, contrats d’exploitants, fourniture d’énergie ou vente d’équipements…….).
Plus concrètement, dans le cadre de due diligences ou d’audits de portefeuille, nous aidons les propriétaires et utilisateurs d’actifs tertiaires essentiellement en Ile de France à mettre en place des stratégies défensives en anticipant les risques liés aux conformités « code du travail » et aux coûts de mise aux normes « Grenelle ». Les moyens mis en œuvre peuvent concerner par exemple la mise en place d’un plan pluriannuel pour phaser les investissements en fonction des temps de retour et des objectifs du Grenelle, une labellisation type « BBC rénovation » ou une « démarche HQE exploitation » pour officialiser la performance d’un bâtiment, l’optimisation de l’exploitation et des fluides et le chiffrage de travaux pour la mise en conformité.
 
BIG : Comment abordez-vous le sujet du bail vert ou de l’annexe environnementale ?
JD : La loi Grenelle 2 édicte, dans son article 8, que « l’annexe environnementale sera jointe aux baux afin de définir, entre propriétaires et locataires, des objectifs de réduction de CO² et des économies d’énergies ». Nous considérons que cette mesure peut faciliter la relation bailleur-preneur à condition qu’elle soit bien mise en œuvre : c'est-à-dire dans une relation gagnant-gagnant.Notre approche « intrinsèque » du bâtiment nous permet de dissocier les inefficacités du bâti de celles liées aux systèmes installées et aux usages, afin de proposer des axes d’améliorations pertinents en fonction des obligations respectives du bailleur et du preneur.
Ainsi, pour anticiper les décrets d’applications du bail vert, nous suggérons la mise en place d’indicateurs de performances énergétiques pertinents pour garantir la satisfaction des preneurs (meilleur confort associé à une baisse des charges) et pour protéger la valeur vénale du bien au travers d’une consolidation des cash-flows locatifs.