"Foncier : l'Etat doit avoir une stratégie plus offensive"

Business Immo: Quels sont les blocages à la mobilisation du foncier public identifiés par la Cnauf ?
Thierry Repentin: Si, près de deux ans après le vote de la loi, seuls 11 terrains de l’Etat ont été cédés en application de cette loi du 18 janvier 2013, il faut souligner qu’ils l’ont été dans des conditions financières particulièrement avantageuses pour les acquéreurs. Les taux de décote s’échelonnent de 26 à 84 %, et sont donc supérieurs aux taux que permettait le dispositif précédemment en place. C’est toute la puissance de ce nouveau dispositif : accompagner le développement de logements sociaux et très sociaux, même dans les zones les plus tendues ! Cela a été rendu possible par la publication de trois décrets d’application et des listes régionales, qui recensent les terrains publics à vendre pour faire du logement. Je ne parlerai donc pas de blocage de la mobilisation du foncier public dans son ensemble – même si certaines opérations peuvent être ponctuellement bloquées. Les choses avancent, même si les premiers résultats ont mis du temps à se concrétiser.
Le dispositif de cession avec décote du foncier public n’est pas un dispositif complexe, mais il est technique. Cette « technicité » est rendue nécessaire pour assurer l’équilibre entre, d’un côté les obligations constitutionnelles de l’Etat à ne pas brader son foncier, patrimoine commun de la Nation, et de l’autre soutenir la production de logements, notamment sociaux, par l’intermédiaire d’une décote sur la valeur vénale des biens cédés. Cette technicité du dispositif a toutefois pu masquer, aux yeux d’élus locaux notamment, l’ambition de cette politique et les efforts consentis par l’État. La mauvaise compréhension de ce dispositif est certainement la première raison qui peut expliquer le blocage de certaines opérations de mobilisation du foncier public. Il y a un temps nécessaire à l’appropriation d’un dispositif nouveau dès lors qu’il modifie en profondeur les manières de faire de l’ensemble des acteurs.
La détermination du montant de décote nécessite que l’acquéreur présente un programme de construction abouti. L’élaboration de ce programme, intégrant les enjeux de production de logements, de stratégie urbaine et environnementale des collectivités, demande une maturation politique. Les échanges entre les services locaux de l’État et les collectivités prennent du temps. Les procédures de cession décotées sont, par conséquent, structurellement plus longues que les procédures de cession classiques. Néanmoins, il faut souligner que le temps consacré à la maturation du projet est rattrapé ensuite ; la finalité étant de vendre un terrain pour construire un programme dans les cinq ans. Je peux aussi témoigner que les collectivités n’ont pas non plus toujours anticipé dans leur programme local de l’habitat ou dans leur stratégie d’acquisition foncière l’opportunité de valoriser les terrains mis en vente par l’Etat sur la base d’une loi encore récente. Les projets ne sont pas toujours dans les cartons ! J’ajoute que certains de ces projets, d’ailleurs, quand ils existaient ont pu être retardés ou réétudiés à l’occasion d’un changement de l’exécutif municipal lors des élections de mars dernier.
La détermination de la décote ensuite, par la méthode du compte-à-rebours, oblige les parties à s’entendre sur les différents coûts du projet : les valeurs de sortie des logements et les charges foncières correspondantes, les coûts de libération éventuelle du terrain, les coûts d’aménagement, la prise en compte des équipements publics… Autant de questions qui sont une force du dispositif pour construire des projets de qualité en terme de mixité sociale et de durabilité mais peuvent s’avérer être un facteur d’allongement des délais, voire dans certaines situations des sources de blocage dans la discussion financière.
Le dispositif étant technique, il est aussi crucial que les interlocuteurs de part et d’autre soient clairement identifiés. Les procédures de travail ayant été largement modifiées, le retard de certaines opérations peut aussi s’expliquer par le temps pour les équipes de se mettre en place, et pour les préfets de définir une gouvernance stabilisée et pleinement opérationnelle.