indice IPD : le repricing commence à se faire sentir

Ce n’est pas une véritable surprise, mais l’événement fera date. Pour la première fois depuis la création de l’indice IPD France il y a 11 ans, l'immobilier d'investissement institutionnel dans l’Hexagone affiche une performance négative, avec un rendement global à - 0,9 % en 2008. « Après 3 ans exceptionnels, caractérisés par un rendement global supérieur à 15 % chaque année, le marché français a commencé à subir le « repricing » généralisé qui atteint progressivement l'immobilier partout dans le monde », souligne Christian de Kerangal, directeur général d’IPD France. Un repricing qui se traduit par un rendement en capital à – 6% tandis que le rendement locatif se stabilise, affichant une performance annuelle de 5,4%. « Il traduit un maintien à un niveau élevé des cash flows dans le patrimoine des institutionnels avec une progression de 5,5% des loyers courus en 2008, une diminution de la vacance (- 0,7%) et une indexation favorable aux propriétaires-bailleurs », détaille Christian de Kerangal.
Pour la première fois également, tous les segments de marché ont enregistré un rendement en capital négatif l’an dernier. Avec quelques différences notables selon les typologies de produits. Le bureau, dans son ensemble, corrige au niveau des valeurs vénales (- 7,9% en rendement en capital), affichant une performance négative globale de 2,5%. Les quartiers traditionnels sont fortement impactés, le QCA affichant un rendement en capital de – 8,3% et le Croissant Ouest – 9,1%. Seuls les bureaux en régions continuent de sur-performer les autres typologies d’actifs, avec un rendement global de 3,8%, tiré par le locatif (+ 7,9%). La logistique recule plus fortement, avec un rendement global de – 4,8% (dont – 11,2% en capital). Seul le commerce affiche une performance positive, avec un rendement global moyen de 1,9 % en 2008. Mais, la martingale s’essouffle, le rendement global atteignait encore plus de 20% en 2007. Le recul généralisé des valeurs vénales s’explique par une remontée des taux de rendement initiaux. Le taux spot est passé en 12 mois, de 5,6% à 6,2% dans le bureau, de 5,3% à 5,7% dans le commerce et de 6,6% à 7,4% dans la logistique.
Comparativement aux autres places de marché, la France corrige plutôt dans la moyenne européenne, aux côtés de l’Espagne (- 6,8%), la Norvège (- 9,9%) et la Suède (- 7,9%). On est loin du Royaume-Uni où les valeurs ont été sabrées. Ainsi, le rendement global ressort à – 22,1% pour l’ensemble des actifs immobiliers, dont – 26,3% en capital. « Le marché britannique avait déjà baissé en 2007, avec une performance de – 3,4% alors que la France enregistrait encore un rendement global de 17,8% », rappelle Christian de Kerangal. Un signe prémonitoire ? Tous les professionnels s’attendent encore à une dégradation des marchés hexagonaux. Eric Donnet, directeur des opérations d’AEW Europe, anticipe une baisse de 30% de la demande placée de bureaux en Ile-de-France, avec un volume de commercialisation compris entre 1,5 et 1,7 million de m². Parallèlement, les bailleurs s’attendent à un recul des valeurs locatives, de l’ordre de 10% par an pour les deux prochaines années. Enfin, les valeurs vénales devraient être encore revues à la baisse lors des expertises de juin 2009. Baisse des volumes, des loyers et des valeurs : un cocktail détonnant pour le marché.