Redevco montre une corrélation entre attractivité sociale et croissance des loyers commerciaux

En direct du Mapic (Cannes) - La réussite ou l'échec des villes européennes en tant que destinations de shopping dépend de plus en plus de leur classement en fonction des paramètres sociaux. C’est ce qui ressort de l'étude sur l'attractivité des villes « City Attractiveness » menée en 2017 par Redevco. En effet, le document indique que plus la proportion de professionnels créatifs au sein de la population ou le nombre d'attractions touristiques est élevé, plus la qualité de la ville est forte et plus on constate une croissance des loyers.
 
L'accélération de l'urbanisation, du shopping en ligne et de la recherche croissante d'expériences nouvelles par le consommateur forcent les investisseurs et les commerçants à être plus sélectifs dans leur recherche d'emplacements. « Le choix de la mauvaise ville, ou même de rues secondaires, peut s'avérer particulièrement onéreux, déroule l’étude. Alors que les villes les plus attractives continuent de croître et de se profiler, un nombre considérable de villes moins attractives poursuivent leur descente vers le bas du classement. La volatilité des rendements et la polarisation entre les emplacements premium et les autres s'intensifient, d'où l'importance grandissante d'évaluer l'attractivité relative de villes moins renommées. »
 
« Désormais, les investissements immobiliers commerciaux relèvent plus d'une affaire de spécialistes, non seulement parce que l'activité des commerçants est devenue beaucoup plus complexe, mais aussi en raison d'une polarisation accrue et d'un paysage commercial en rapide évolution, précise Marrit Laning, directrice du département recherche et stratégie chez Redevco. Il faut être un spécialiste pour comprendre quels commerçants sont susceptibles de réussir et comment créer un environnement qui répond à la soif de plaisir du consommateur, au-delà de la simple offre commerciale ».
 
Le modèle d'attractivité des villes, « The City Attractive Model », comprend 19 indicateurs différents qui sont regroupés en quatre catégories principales : population, économie, marché de l'immobilier commercial et qualité de la ville. Chaque catégorie apporte des points, et ceux-ci sont pondérés pour induire le classement d'une ville. Ces données sont ensuite étoffées grâce aux connaissances locales des équipes nationales de Redevco, qui gèrent ensemble un portefeuille de commerces de 7,5 Mds€. Les emplacements sont finalement répartis dans cinq catégories de qualité classées de « excellent » à « médiocre », pour induire un univers de placement global composé d'au moins 20 % de villes européennes entrant dans les catégories « bonne » et « supérieure ».
 
« Les variables utilisées dans le modèle d'attractivité des villes « The City Attractiveness Model » de Redevco peuvent désormais expliquer de façon statistique près de 80 % des différences de niveaux de loyers premium entre les villes, précise le communiqué de la société. L'ampleur des « mégadonnées » des analyses statistiques stimulée par la révolution de l'information en ligne et l'application de l'économie comportementale aux stratégies de gestion des investissements immobiliers permettent de chiffrer de manière plus pertinente les paramètres du buzz social ».
 
« Lorsque nous avons lancé notre enquête en 2012, l'accent était principalement placé sur des indicateurs traditionnels de mesure de la population et de l'économie d'une ville, conclut Jeffrey Boerebach, analyste de recherche chez Redevco. Au cours de ces dernières années, les paramètres de qualité d'une ville et les caractéristiques du marché immobilier local ont pris de l'importance dans notre modèle et nos choix d'investissement. Avec la polarisation du marché due à la crise financière mondiale de 2008, il n'est plus logique d'acheter un bien et d'attendre que les loyers augmentent. Comme le démontre notre analyse, alors que les loyers ont augmenté dans les meilleurs emplacements, le déclin a été colossal dans les emplacements les plus faibles ».