Immobilier de bureaux

Ce début de siècle asperge nos certitudes de ses bouleversements. L’immobilier écrit ses courbes de changement sur le grand écran des benchmarks et dans le minimalisme intelligent et fouineur de notre blackberry. Autocad remplace la table à dessin, le Grand Paris esquisse son premier envol et fait pâlir de dépit les murailles « corsetantes » de Philippe Auguste ; au Pavillon Français de Shanghaï la ville devient « sensuelle » : l’hédonisme investit la cité. Une part de bonheur serait-elle dans les immeubles et les lieux absolument « green » et flexibles et au cœur de toute les communications que nous construirons demain ?
 
Les acteurs… L’immobilier est devenu « une vraie grande carrière » et le niveau des professionnels s’est considérablement élevé, les masters et les cursus hautement formateur et diplômant se sont multipliés au sein des grandes écoles et des meilleures universités ; la Royal Institution of Chartered Surveyors a investi la France et donné une marque de compétence affirmée et recherchée par les professionnels, de même l’IFEI (Institut Français de l’Expertise Immobilière) pour l’expertise.
 
Des femmes sont entrées dans des postes majeurs et la féminisation, d’invisible ou presque, est devenue sensible dans toute la chaîne des métiers. Les avocats et les notaires sont devenus des partenaires complémentaires incontournables. Les grands marchands de biens ont disparu et avec eux les cessions de promesses de vente. Les fonds anglo-saxons et européens ont modifié le profil des « zinzins » traditionnellement français. Enfin, l’anglais est devenu une incontournable seconde langue de notre métier.
 
La financiarisation…corollaire logique du professionnalisme et de l’ouverture à l’international de la place immobilière française, la financiarisation a été la grande révolution culturelle de nos métiers. Cash flow, TRI, cotation, benchmark, reportings normés ont modélisé les métiers et les investissements… L’immobilier est devenu une classe d’actifs à part entière qui s’inscrit dans une vision élargie et opportuniste des marchés non plus simplement de la France et de l’Europe mais du monde. La gestion d’actifs a modifié son vocabulaire… La flexibilité a remplacé la pérennité d’il y a 20 ans. Le volume des investissements a transformé l’horizon des potentiels du marché français : les 3 Mds€ investis en 1990 sont devenus 10, puis 15 et 20 Mds€ au début des années 2000… Bref, le règne des « assets » s’accomplit. La « pierre papier » des années 90 vit sa mutation avec l’arrivée des OPCI.
 
Le produit… Les produits immobiliers se sont diversifiés en 20 ans (logistique, EPHAD notamment). Le logement a perdu de son attractivité pour les institutionnels : loi Aurillac et rapprochement des benchmarks court terme oblige. Ces dernières années sont marquées par l’arrivée des normes et labels environnementaux, on parle maintenant d’éco-construction, d’éco-bâtiment, d’éco-exploitation, de bail vert et d’énergie positive ! La signature de l’architecte est une estampille de plus en plus importante pour les bâtiments phares, l’exemple des grands concours de La Défense est symptomatique. La climatisation, le câblage, la GTB se sont maintenant généralisés dans les immeubles de bureaux. Enfin, les services à la personne et l’art de bien vivre les espaces s’inscrivent de plus en plus dans la notion de confort global d’un immeuble. Cependant, la financiarisation a progressivement éloigné les investisseurs du produit lui-même. Les amoureux des immeubles se cachent derrière l’impérative modélisation des cash-flows. La crise financière de 2008 rappelle assez justement qu’un sous-jacent immobilier ne peut jamais être simplement conceptuel, qu’il n’y a pas d’immeuble « durable » sans un bon maître d’ouvrage « durablement » exigeant. Le retour des excellents « property » se profile qui gèreront la valeur au quotidien et des baux verts !
 
En 2010 une trilogie d’acteurs entoure le produit… Le promoteur, l’investisseur et l’utilisateur… Ce dernier au cours des 20 dernières années est devenu un partenaire mature, conscient de ses exigences, de son poids, de son influence et de l’enjeu que représente son choix final : immeuble et image, immeuble et éthique énergétique, immeuble et qualité de vie, confort et plaisir du quotidien… Bref, les immeubles d’aujourd’hui doivent porter les vertus souhaitées de notre nouveau siècle. Rendez-vous dans vingt ans…