Nul besoin d’épiloguer sur les difficultés du petit commerce. Où que passe la ligne sinueuse, sinon erratique, entre les commerces essentiels et les autres, les dégâts seront immenses. Les faillites prévisibles toucheront les centres-villes déjà fragiles des villes petites et moyennes, et n’épargneront pas les métropoles.
Reset, refocus or wait ?
La situation des foncières commerciales, au premier rang desquelles Unibail-Rodamco-Westfield, est très préoccupante. Deux stratégies de sortie de la crise boursière qui frappe le géant français des centres commerciaux s’affrontent, opposant des groupes d’actionnaires autour des plans Reset et Refocus. Quelle que soit l’issue prochaine de ce bras de fer, ni l’un ni l’autre de ces plans ne peuvent s’affranchir de l’incertitude qui entoure en ces temps troublés l’avenir des centres commerciaux, qu’il s’agisse du comportement des investisseurs ou des consommateurs. Force est de constater que les centres commerciaux sont aujourd’hui particulièrement vulnérables face au risque pandémies à répétition, et que des fermetures brutales ne sont plus à exclure.
Quant aux zones commerciales de périphérie, elles s’en sortent plutôt mieux en raison de leur configuration autour d’espaces extérieurs. Pour autant, nombre d’entre elles sont vieillissantes et la crise économique qui frappe avec violence notre économie ne pourra qu’accélérer leur obsolescence.
Un moment viendra où il faudra reconstruire l’appareil commercial du pays. Deux choses semblent aujourd’hui à peu près certaines : la reconstruction ne se fera pas à l’identique, et elle sera infiniment complexe.
Mutation du foncier commercial : c’est l’heure
À cet égard, le rapport du groupe de travail animé par l’Observatoire régional du foncier en Île-de-France sur l’évolution du foncier commercial donne un aperçu de la tâche immense qui nous attend.
Car, s’il se concentre sur le commerce périphérique et sur sa nécessaire mutation, les mêmes principes s’appliqueront mutatis mutandis à la reconstruction du commerce en général.
Je voudrais ici saluer la qualité de ce rapport, qui cerne parfaitement les enjeux et les appréhende dans une perspective opérationnelle : comment moderniser les sites commerciaux vieillissants, comment les rendre plus mixtes voire changer leur destination en évitant les friches ?
Précisons que ses conclusions sont applicables à toutes les métropoles, de nombreux exemples de projet étant d’ailleurs tirés d’autres régions.
J’ai eu maintes fois l’occasion de m’exprimer sur le cortège de difficultés propres à la mutation de sites commerciaux : l’absence de données fiables, des situations foncières bloquantes, des valeurs surévaluées, des acteurs nombreux aux stratégies divergentes, des temporalités multiples et peu compatibles entre elles, des conflits d’intérêts politiques, des positions idéologiques et souvent, hélas, un contexte urbain qui n’offre pas de perspectives évidentes de transformation.
Le rapport l’Observatoire régional du foncier en Île-de-France ne les sous-estime pas, bien au contraire. Il y répond en exposant les nombreux diagnostics prérequis et en détaillant les étapes des projets et le contenu de la boîte à outils (à « droit constant », même s’il suggère un certain nombre d’évolutions réglementaires ou législatives souhaitables).
Ce qui frappe, à sa lecture, mais n’étonnera pas les professionnels confrontés à ce type de sujets, c’est le besoin d’expertise, de coopération multidisciplinaire et de partenariats public-privé.
Un boulevard s’ouvre devant les opérateurs qui sauront endosser le risque de telles opérations, imaginer les solutions et orchestrer la mise en œuvre de projets. Certains ont déjà ouvert la voie, dont il faut saluer la vision et l’esprit d’entreprise. L’avenir qui est déjà là, et nous commande d’agir sans délai, leur a donné raison.