Investissement Immobilier : le monde entier dans le rouge

L’immobilier d’investissement accuse une performance négative de -10 % en 2008 dans le monde selon le tout nouvel indice global d’IPD, présenté lors de la conférence sur l’investissement à Barcelone, la semaine dernière. IPD livre ainsi son premier indice global incorporant les Etats-Unis qui pèse pour près de 44 % dans la composition de l’indice. A titre de comparaison, la France représente 6,7 % de l’indice qui analyse un marché de 4 600 Mds$ (3 300 Mds€) à travers 23 des pays les plus matures.
Le Global Index IPD 2008 reflète une chute du rendement en capital (-14,7 %) et une stabilisation du rendement locatif (5,4 %). Tous les segments de marchés passent en territoire négatif : -8,5 % pour le commerce, -9,2 % pour le bureau et -11,8 % pour l’industriel. Paradoxalement, c’est le secteur résidentiel qui résiste le mieux, avec un total return légèrement négatif (-3,4 %).
Sur les 23 marchés analysés, sept pays affichent une performance négative, la plupart étant des marchés matures comme la Grande-Bretagne, les Etats-Unis, l’Espagne et la France. En se focalisant sur le seul rendement en capital, seulement trois pays surnagent dans la vague mondiale de repricing – l’Afrique du Sud, la Nouvelle-Zélande et la Suisse. Pays par pays, on note des différences marquantes allant un peu à l’encontre de l’idée d’une forte corrélation des marchés. Ainsi, IPD note une différence de 42 points entre le pays le plus performant, l’Afrique du Sud (+4,4 %), et l’Irlande (-37,2 %).
L’indice IPD montre également une rupture en 2008 dans la croissance des marchés. 2008 est la première année où aucun pays n’enregistre de croissance d’une année sur l’autre. Au contraire, on enregistre une baisse moyenne de 12 % du rendement global des actifs immobiliers. Du jamais vu. Certains marchés ont même effacé les performances accumulées depuis 2000. Les actifs immobiliers en Grande-Bretagne et en Irlande ont perdu plus de 90 % de la valeur qu’ils avaient gagnée sur les huit dernières années. En France, les valeurs ont progressé de plus de 50 % depuis 2000, mais ont subi une correction que de 6 % en 2008. Un chiffre qui devrait être revu à la faveur des expertises du mois de juin.
La performance des actifs immobiliers au niveau mondial dépend enfin de la variation des devises. A partir de l’analyse des 16 marchés européens, IPD montre que le rendement global moyen est négatif de -4 % quand il est exprimé en monnaies locales. La performance tombe à -11,4 % en euro, à -15,7 % en dollars et -31,5 % en yen. En revanche, les mêmes actifs assurent un rendement global de 16,7% pour ceux qui ont investis en livres sterling en 2008. Dans le monde, les différences sont encore plus marquées en 2008 : -10,1 % en dollar, -5,4 % en euro et… + 24,5 % en livre. Le temps gomme les différences. Sur 8 ans, le rendement global annualisé de l’investissement immobilier ressort à 10,3 % en dollar, +10,9 % en livre et +5,1 % en euro. Les variations de change monétaire demeurent cependant un facteur clé pour les investisseurs internationaux.