Une stratégie immobilière à trois bandes

Mercialys n’est que la partie immergée de la stratégie immobilière de Casino. Au début des années 2000, le distributeur, à l’instar de ses homologues, portait sur son bilan entre 6 et 7 Mds€ d’actifs immobiliers. Peu ou prou l’équivalent de sa capitalisation. Sous l’impulsion de son directeur général des affaires immobilières, - Jacques Ehrmann, - le groupe dirigé par Jean-Charles Naouri a décidé de mettre bon ordre dans cet amas de cash. Une stratégie en trois temps. L’immobilier stratégique, c’est-à-dire les murs d’hypermarchés et de supermarchés, sera gardé en propriété par Casino. Plus précisément au sein d’Immobilière Casino, une sorte de foncière interne filialisée en 2000. Le coeur du réacteur reste ainsi à l’abri de toute tentation ou de tout risque de parasitage par la concurrence. Il faut rappeler que Casino et Carrefour se sont livré pendant quelques années, au petit jeu de l’éviction sur des murs de magasins. L’immobilier banalisé, autrement dit les bureaux et les entrepôts d’exploitation de Casino, ont, quant à eux, été cédés dans leur intégralité. Plutôt à un bon timing, le portefeuille d’entrepôts d’Easydis, la filiale logistique du groupe, a été cédé courant 2005 à Compagnie La Lucette, la nouvelle SIIC des fonds de Morgan Stanley à l’époque, sur la base d’un taux de rendement de 6,75 %. Côté bureau, Casino a cédé, en Vefa, son siège mondial stéphanois à Matrix, un fonds britannique, sur la base d’un rendement de 6 %. Troisième pan de la stratégie immobilière du groupe, et certainement le plus médiatique, l’immobilier de rendement. On y retrouve les galeries marchandes attenant aux hypers et supermarchés. Casino fait le choix inverse d’un Carrefour qui avait décidé de s’en séparer au milieu des années 90. « Ces actifs recèlent un potentiel de création de valeur au travers des extension-rénovations qu’il nous fallait exploiter en cherchant des capitaux venus de l’extérieur », expose Jacques Ehrmann. Casino ira chercher ses capitaux propres en Bourse selon un scénario validé dès octobre 2004 par Jean-Charles Naouri. Il faut attendre toutefois le 12 octobre 2005 et la mise en oeuvre du statut SIIC 3 qui permet d’optimiser fiscalement les opérations d’apports d’actifs pour l’introduction en Bourse de Mercialys. L’opération a été un succès, sur-souscrite 15 fois, il est vrai dans un contexte porteur pour l’immobilier en bourse.