Thierry Beaudemoulin – Theo Soeters, directeurs généraux France ING Real Estate Investment Management

IHI : Quelle est votre spécificité par rapport aux autres gestionnaires d’actifs immobiliers ? Thierry Beaudemoulin – Theo Soeters : « Nos missions consistent à opérer sur le marché à la fois comme asset manager et comme gestionnaires de fonds d’investissements (fund manager). Notre stratégie a évolué ces dernières années pour développer un portefeuille de clientèle hors ING - investisseurs professionnels et institutionnels -. A l’échelle mondiale, nous avons développé cette activité tant en croissance interne qu’en croissance externe, reprenant des assets managers aux Etats-Unis, en Grande-Bretagne et en Australie. En France, ING REIM travaille par le biais de deux fonds fermés qui investissent dans différentes classes d’actifs à l’échelle européenne. Nos clients sont principalement des fonds de pension qui développent une politique d’investissement moins risquée que celle des fonds opportunistes. Ils investissent sur un horizon de 8 à 10 ans, et recherchent des produits plus sécurisés permettant de dégager des retours sur investissement de l’ordre de 10 à 12% ».   IHI : En conséquence, quels sont les marchés visés en Europe ? T.S. & T.B. : « Notre stratégie d’investissement en France vise deux principaux secteurs immobiliers : les centres commerciaux et la logistique. En logistique, la France dispose d’atouts indéniables en Europe : fort taux de rendement, valeurs locatives basses avec un fort potentiel de croissance, situation géographique stratégique… Si l’on note un certain attentisme du marché, nous sommes convaincus que la demande nouvelle va devenir plus sélective, se positionnant en priorité sur des entrepôts de dernière génération. ING REIM a constitué un fonds dédié, doté de 500 millions d’euros. D’ores et déjà, nous disposons en France d’un portefeuille de 150 000 m² d’entrepôts, répartis en 7 plates-formes logistiques, représentant un investissement de 100 millions d’euros. Les centres commerciaux sont le second axe de notre politique d’investissement. Nous pensons que la conjoncture est encore favorable. Compte tenu de la relative pénurie de produits, les loyers se maintiennent à un niveau satisfaisant avec un trend supérieur à l’inflation, de l’ordre de 2 à 3% par an. De plus, les centres commerciaux offrent des cash-flows sécurisés à court et moyen terme. Dans ces conditions, ING REIM a décidé de constituer un fonds dédié à horizon 10 ans – Retail Property Fund France Belgique– avec pour objectif de lever 1 milliard d’euros. ING apportera dans la corbeille une partie de ses actifs ».   IHI : Quels sont vos critères d’investissement et vos ambitions ? T.S. & T.B. : « Dans le secteur de la logistique, notre objectif vise à constituer un portefeuille de 500 millions d’euros d’actifs sur les principales places européennes, à savoir la France, l’Espagne, l’Italie, la Belgique, la Hollande et l’Allemagne. Nous achetons en diffus des plates-formes neuves ou très récentes, d’une taille moyenne de 20 000 m². ING REIM ne s’intéresse pas pour l’heure aux parcs logistiques. Pour le commerce, nous recherchons en priorité des centres commerciaux de 10 000 à 30 000 m², situés en centre-ville, et représentant des investissements allant de 20 à 100 millions d’euros l’unité. Notre critère de rendement se situe entre 7% et 8% net, ce qui nous incite à investir dans des villes moyennes de province. ING REIM entend se positionner sur des opérations en développement, à la condition que des enseignes locomotives aient pris position au préalable. Notre portefeuille de 6 centres commerciaux, d’une valeur de 200 millions d’euros, devrait rapidement doubler voir tripler ».   IHI : qu’en est-il des bureaux et habitations ? T.S. & T.B. : « Pour l’heure, ING est clairement vendeur en France. Nous sommes actuellement en phase d’arbitrage de nos derniers actifs de bureaux, d’une valeur proche de 200 millions d’euros. Nos clients n’ont pas manifesté leur souhait d’investir sur cette classe d’actifs immobiliers au travers de nos fonds fermés. Nous pourrons revoir cette stratégie l’année prochaine si nous sommes assurés d’être en bas de cycle à Paris. De même, nous pourrions lancer une réflexion à l’échelle européenne sur l’opportunité d’ouvrir un fonds dédié au bureau et pouvoir jouer ainsi sur les décalages de cycles entre les principaux marchés ».   IHI : pensez-vous que l’adoption d’un nouveau statut fiscal pour les sociétés d’investissements immobiliers cotés puisse changer la stratégie de vos clients ? T.S. & T.B. : « Aujourd’hui, certains clients nous interrogent sur l’opportunité de coter un fonds une fois son terme arrivé. Cette technique pourrait améliorer la liquidité du portefeuille d’actifs. Toutefois, chez ING REIM, nous essayons d’offrir aux clients un acheteur si l’un de nos investisseurs souhaite sortir prématurément d’un fonds fermé. De même, nous travaillons au sein de l’INREV à l’amélioration de la transparence des fonds non cotés. L’idée consiste à développer un marché secondaire – à l’image de celui mis en place pour les SCPI – afin d’améliorer la liquidité des investissements ». Propos recueillis par Gaël Thomas