"Le marché de l’investissement français est confronté à un plafond de verre"

Business Immo: La France semble avoir marqué des points en matière d’attractivité ces derniers mois. Le marché de l’investissement immobilier en a-t-il profité ?
Laurent Boucher: Nous avons effectivement observé un choc de confiance suite aux élections présidentielles avec une progression des investissements et de la consommation en France. Conséquence, les entreprises utilisatrices se portent mieux et le marché locatif a été dynamique avec 2,6 millions de m² placés en Île-de-France et 1,6 million de m² en régions. La situation a été beaucoup plus contrastée sur le marché de l’investissement. Les volumes investis ont reculé de 17 % en France, passant de 32 Mds€ en 2016 à 26 Mds€ en 2017. Dans le détail, 16,4 Mds€ ont été échangés sur le marché des bureaux en Île-de-France l’an passé (+1 %), 2,3 Mds€ sur celui des régions (+19 %), 3,9 Mds€ en commerce (-25 %), 1,9 Md€ en logistique (+16 %), 450 M€ pour les locaux d’activités (-59 %) et 1,3 Md€ en hôtellerie et résidences services (-78 %).
Le régime d’imposition, en particulier les régimes fiscaux des SIIC et des SCPI, rend le taux de rotation des immeubles moins rapide en France. Le marché de l’investissement est donc confronté à un plafond de verre. En commerce, le recul de 25 % s’explique par l’absence de grands centres commerciaux à la vente en 2017 et à la méfiance des investisseurs. Devant la montée du e-commerce, ces derniers s’interrogent sur le bon vecteur à privilégier : le high street retail, les retail parks ou les centres commerciaux ? En logistique, chaque investisseur souhaite augmenter son allocation en Europe avec une préférence pour les entrepôts XXL situés près des grandes villes afin de profiter de l’essor du e-commerce. La France est une cible de choix, car elle offre des taux de rendement prime plus attractifs que ceux constatés dans le Grand Londres ou en Allemagne, à savoir 4,9 % contre respectivement 4,25 % et 4,5 %. Concernant les actifs alternatifs, le recul de 78 % ne témoigne pas d’un effet de mode qui serait passé. En santé, la demande reste forte. Mais tous les grands portefeuilles des exploitants, tels Korian ou Orpea, ont déjà été externalisés. Il n’y a quasiment plus que des cessions à l’unité. Pour ce qui est des résidences gérées, l’appétit des investisseurs institutionnels est fort. Mais le cycle de production est en moyenne de quatre ans entre l’achat du terrain et l’entrée en exploitation de ces produits, ce qui limite le nombre d’actifs mis en vente. Enfin, seulement 850 M€ ont été transactés en hôtellerie car il y a un décalage entre les attentes des vendeurs qui se basent sur les chiffres d’affaires réalisés avant les attentats et celles des acheteurs qui se réfèrent aux résultats de 2016.
Enfin, n’oublions pas qu’à la différence des pays voisins, les transactions corporate ne sont pas prises en compte en France. Si des opérations comme le rapprochement entre Eurosic et Gecina ou l’acquisition de Logicor par China Investment Corporation (CIC) avaient été intégrées, le volume d’investissement aurait été beaucoup plus important, proche de 35 Mds€.