La nouvelle donne du financement immobilier

La décision de la Commerzbank a fait son effet dans le landernau européen. Sans doute parce que la grande banque allemande aura été l’une des dernières à déserter le marché durant le précédent credit crunch en 2008 et l’une des premières à ré-ouvrir le robinet du crédit à l’immobilier. Symboles, chacune, de la résistance du marché, Eurohypo et Société Générale ont, à l’automne 2011, incarné la splendide fragilité de la finance, augurant des jours différents pour le financement de l’immobilier d’entreprise en Europe. En ce début 2012, ce monde est en pleine mutation. Les banques se situent à un tournant de leur histoire. « 2012 sera l’année où les banques vont continuer à quitter le marché, où la dette sera de plus en plus chère et où les besoins de sources alternatives de financement vont s’imposer », anticipe, sévère, l’étude Emerging Trends 2012 de Pwc. En 2008, la crise des subprimes a finalement très peu impacté les banques. En 2011, la crise de la dette souveraine a eu des conséquences plus fortes sur leur activité de prêteur. « Dans le détail, tout est plus difficile. Les banques ne financent aujourd’hui que 10 % des actifs. Le champ des possibles se réduit sur tout l’immobilier en Europe », partage Eric Adler, CEO Europe de Pramerica Real Estate Investors. Clairement, les banques vont réduire la voilure sur l’immobilier. Pour quatre raisons principales, incontournables, indiscutables. Le contexte macro-économique tout d’abord. Depuis le mois de novembre 2011, le marché interbancaire est quasi-inexistant, conséquence de l’exposition des établissements financiers à la dette souveraine. Cette défiance n’épargne aucune banque même les mieux notées. La BCE a même dû y aller de son obole – un prêt de 500 Mds€ aux banques européennes sur trois ans – pour injecter de la liquidité sur les marchés. Du jamais vu sur le vieux continent… Le contexte réglementaire, ensuite, n’est pas propice aux banques. Il sera même particulièrement handicapant dans les années à venir. Confrontées aux exigences de Bâle III – qui leur imposent de renforcer leur liquidité -, les établissements financiers doivent faire face à un ratio passif/actif plus contraignant. En d’autres termes : les banques vont passer au peigne fin leurs lignes d’actifs, dont l’immobilier qui pèse lourd sur les bilans. Un mauvais point de plus pour le financement futur de la classe d’actif immobilier. La toile de fond politique n’est pas non plus favorable à l’immobilier… d’entreprise. En France mais un peu partout en Europe, la priorité n’est pas vraiment au financement des bureaux et des centres commerciaux. Elle se focalise plutôt sur le casse-tête du logement. Les politiques sauront faire pression sur les banques pour distinguer les priorités. Enfin, dernier motif d’inquiétude, le contexte « technique ». Le financement immobilier des professionnels n’a jamais été un business d’entreprise, n’engendrant que très peu de cross selling. « Or, dans un contexte de raréfaction de l’offre de crédit, les banques vont avoir pour réflexe de se concentrer sur leurs meilleurs clients. Aujourd’hui, le premier frein du financement immobilier pour un banquier est son comité d’engagement interne », nous confie un observateur.