Pourquoi l’investissement en commerce s’envole

Une nouvelle ère pour l’investissement en immobilier de commerce démarre. Elle a commencé dès 2009 où quelque 1,9 Md€ ont été engagés sur cette classe d’actifs. Le quart du volume investi en immobilier d’entreprise alors que l’étiage moyen ressort en moyenne à 12 %. 2010 s’annonce comme un meilleur cru. Au 3e trimestre 2010, les volumes d’investissement en retail s’élèvent à 2,4 Mds€ selon les estimations de Cushman & Wakefield. La tendance ne se limite pas à l’Hexagone. En Europe, les investissements directs européens en commerce ont progressé de plus de 90 % en un an pour atteindre 15,2 Mds€ à la fin du 3e trimestre 2010, rapporte Jones Lang LaSalle. « L’année dernière, à la même période, les investissements directs avaient atteint 7,8 Mds€ », rappelle le conseil.
En France, les volumes ont été tirés par les grandes transactions dans les centres commerciaux. Les trois plus grandes transactions unitaires, la cession de Cap 3000 à un consortium mené par Altarea, la vente des trois quarts du centre O’Parinor à NPS et d’Espace Saint-Quentin à Allianz, pèsent à elles seules plus de 850 M€. Selon The Retail Consulting Group, 1,8 Md€ ont été engagés sur ce segment de marché au cours des trois premiers trimestres 2010. « D’ici la fin de l’année, nous prévoyons un volume d’investissement de l’ordre de 2,3 Mds€ sur le seul segment des centres commerciaux », pronostique Fabrice Fubert, directeur du département Investissement chez RCG. « A titre de comparaison, le meilleur cru dans les centres commerciaux avait été atteint en 2007 avec un volume de 2 Mds€ », rappelle-t-il. Cette course à la taille se propage à l’ensemble de l’Europe, où l’on recense dix transactions d’un montant minimum de 100 M€ signées au 3e trimestre. La plus significative est celle réalisée par Unibail-Rodamco, qui a finalisé l’acquisition de 7 centres commerciaux du portefeuille Simon Ivanhoé en Pologne et en France pour un montant de 715 M€.
Au final, 2010 s’annonce comme la deuxième année historique du marché de l’investissement en commerce. Après le pic de 2007 et ses 5,3 Mds€ investis. « Nous ferons mieux que 2006 où les flux avaient atteint 2,6 Mds€, soit le niveau quasi-atteint à la fin du 3e trimestre 2010. Les volumes d’investissement devraient dépasser largement les 3 Mds€ fin décembre. La performance est d’autant plus remarquable dans un contexte de reprise lente des marchés immobiliers », observe Fabrice Fubert. Et le retail prend une part de marché de plus en plus conséquente. « Le commerce va représenter plus du tiers des volumes engagés en immobilier d’entreprise cette année », informe Bruno Ancelin, directeur des Investissements Commerces chez Cushman & Wakefield.